كيفية الحصول على رهن عقاري بمبلغ يفوق قيمة العقار

ومن النادر أن تقدم البنوك قروضاً عقارية تتجاوز قيمة العقار الذي يتم شراؤه. ومع ذلك، في بعض الحالات يكون هذا ممكنًا، خاصة إذا كانت هناك حاجة إلى أموال إضافية للإصلاحات أو لإغلاق القروض الأخرى. من المهم أن نفهم أن البنوك بشكل عام لا توافق على تمويل أكثر من 80% من قيمة العقار، ولكن هناك استثناءات. ماذا تفعل إذا كنت بحاجة إلى كمية كبيرة؟

كيفية الحصول على رهن عقاري بمبلغ كبير

في بعض الأحيان، عند شراء العقارات، قد تحتاج إلى مبلغ يتجاوز قيمته السوقية. قد يكون هذا بسبب الحاجة إلى الإصلاحات أو الدفع مقابل خدمات سمسار عقارات أو كاتب عدل أو إغلاق التزامات الديون الأخرى. إلا أن مثل هذه الطلبات نادراً ما تلبيها البنوك، وللحصول على مثل هذا القرض يجب استيفاء شروط معينة.

متى يكون الرهن العقاري بمبلغ يتجاوز 80٪ من قيمة العقار ممكنا؟

قبل إصدار قرض الرهن العقاري، تقوم البنوك بتقييم نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، والتي توضح نسبة مبلغ القرض إلى قيمة العقار. وكقاعدة عامة، لا تقوم البنوك بإصدار قروض عقارية لأكثر من 80٪ من القيمة السوقية للعقار. على سبيل المثال، إذا كان سعر المنزل 200000 يورو، فإن الحد الأقصى لمبلغ القرض سيكون 160000 يورو.

ويستند هذا الحد إلى قرار اللجنة الوزارية المشتركة للتسليف والادخار بتاريخ 22 أبريل 1995، الذي أوصت بعدم تجاوز نسبة 80% عند إصدار الرهن العقاري على العقارات. ومع ذلك، فإن هذه القاعدة ليست إلزامية، وإذا كانت هناك أسباب مبررة، يمكن للبنوك تقديم رهن عقاري يزيد عن 80٪، وأحيانا حتى 100٪.

متطلبات الحصول على رهن عقاري بمبلغ أعلى من قيمة العقار

ورغم أنه من الممكن نظرياً الحصول على رهن عقاري بمبلغ أعلى من قيمة العقار، إلا أن ذلك يتطلب الالتزام بعدد من الشروط. أولا وقبل كل شيء، سيقوم البنك بالتحقق من المتطلبات القياسية، مثل تقييم الممتلكات والوضع المالي للمقترض. ويجب على البنك بعد ذلك التأكد من وجود أسباب مقنعة لزيادة مبلغ القرض.

على سبيل المثال، قد تشمل هذه الحالات ما يلي:

• الحاجة إلى أموال إضافية لإصلاح أو تحديث الممتلكات؛
• الرغبة في تضمين القرض تكاليف سمسار عقارات أو كاتب عدل أو النفقات الأخرى المرتبطة بالشراء؛
• الحاجة إلى سداد القروض أو الديون الأخرى في نفس وقت الحصول على الرهن العقاري.

ويجب توثيق هذه الأسباب وتفصيلها في اتفاقية الرهن العقاري. على سبيل المثال، من الضروري تقديم تقديرات لأعمال التجديد أو العقود مع المقاولين لتأكيد الحاجة إلى مبلغ أكبر.

ضمانات ومخاطر إضافية للرهن العقاري بمبلغ أعلى من قيمة العقار

إن الحصول على رهن عقاري بمبلغ يتجاوز قيمة العقار يرتبط بمخاطر معينة ويتطلب ضمانات إضافية للبنك. قد تقوم البنوك بتشديد شروط القروض وتتطلب أيضًا تدابير حماية إضافية.

ضمانات إضافية من البنك

ومع زيادة مخاطر عدم سداد القرض، قد يطلب البنك ضمانات إضافية، مثل:

• تسجيل تأمين إضافي بمبلغ يتجاوز قيمة العقار؛
• جذب الضامنين الذين يمكنهم سداد الديون في حالة إعسار المقترض الرئيسي؛
• تسجيل رهن عقاري ثانٍ على عقار آخر لتوفير ضمان إضافي.

ونظرًا للمخاطر والمتطلبات المتزايدة، نادرًا ما توافق البنوك على مثل هذه المعاملات، وقد تكون عملية الموافقة أكثر تعقيدًا.

مخاطر التدقيق الضريبي

قد يخضع المقترضون الذين يحصلون على رهن عقاري بأكثر من قيمة العقار لتدقيق ضريبي إضافي. قد تشك مصلحة الضرائب الأمريكية في أنه يتم تضخيم قيم العقارات للحصول على قرض أكبر، مما قد يؤدي إلى إجراء تحقيق وعواقب قانونية محتملة، بما في ذلك اتهامات بالاحتيال أو معلومات كاذبة عن المستندات الرسمية.

طرق بديلة للحصول على المزيد من المال

بدلاً من الحصول على رهن عقاري بأكثر من قيمة العقار، قد ترغب في التفكير في خيارات تمويل بديلة. تقدم بعض البنوك منتجات قروض متخصصة تجمع بين شراء العقارات والنفقات اللازمة:

• لا يغطي رهن الشراء والتجديد سعر العقار فحسب، بل يغطي أيضًا تكلفة أعمال التجديد؛
• يوفر رهن الشراء والسيولة أموالاً إضافية لتغطية التكاليف المختلفة المرتبطة بالشراء.

في الحالة الأولى، لا يتم إصدار القرض بمبلغ واحد، بل على أجزاء عند اكتمال العمل، مما يساعد على التحكم في تنفيذه. وفي الحالة الثانية، غالبا ما تكون هناك حاجة إلى عقار ثان، والذي سيتم رهنه كضمان إضافي.

وبالتالي، إذا كنت بحاجة إلى الحصول على مبلغ قرض كبير، فمن المهم الاستعداد بعناية وتأكيد جميع النفقات ومراعاة المخاطر المرتبطة بالتدقيق الضريبي والالتزامات الإضافية للبنك.