كل شيء عن شراء العقارات في إيطاليا - كيف لا تقع في حب المحتالين وتقليل المخاطر.

يوم سعيد ، قرائنا الأعزاء والراغبين في شراء عقار في إيطاليا!

تقع وكالتنا العقارية الروسية في ليغوريا "Studio Immobiliare Russo" SRL في مدينة سان ريمو ونعمل بنجاح في سوق مبيعات العقارات الليغورية وشرائها واستئجار الفلل والمنازل والشقق والشقق. سأحاول ، باستخدام مثال منطقتنا ليغوريا ، لتوضيح الأساسيات المتعلقة بالعقارات في إيطاليا.

اسمي أليكسي أزاروف ، أنا شريك في ملكية وكالتنا العقارية للسكان الناطقين بالروسية ، وأود أن أتطرق ليس فقط إلى شراء العقارات في إيطاليا ، فهذه المقالة هنا ، ولكن أيضًا كيف لا تسقط في أيدي أصحاب العقارات عديمي الضمير. كيف لا تكون في أيدي المحتالين ، ما هي قواعد اللعبة لبيع وشراء وتأجير العقارات في إيطاليا. كما كتبت أعلاه ، نحن في ليغوريا وسأكتب إلى كل من وقع في حب أرضنا المزهرة ، معلومات خطوة بخطوة ، أو دليل سريع ، أو ، كما يقولون ، ورقة غش))) لنبدأ ....

هناك فكرة لشراء عقار في إيطاليا - حان وقت العمل.

كل شيء ، كما هو الحال دائمًا ، يبدأ بفكرة في الصباح الباكر من يوم الأحد ، أو العكس على العشاء مع الأصدقاء الذين اشتروا بالفعل فيلا أو شقة في ليغوريا. أنت ، مثل 95٪ الآخرين من مشتري العقارات ، ستتصفح الإنترنت وتتصفح مساحاتها ليلاً ونهارًا بحثًا عما تريد. أولاً ، دعنا نلقي نظرة على مواقع الويب. عندما بدأنا ، على سبيل المثال ، كان هناك عدد قليل جدًا من المواقع العقارية في ليغوريا ، والآن ، بعد فترة ، هناك عدد كبير منها. ما يجب الانتباه إليه على مواقع الوكالات:

مكتب الشركة في ليغوريا

1) هل يوجد مكتب حقيقي لهذه الشركة العقارية الروسية في ليغوريا وفي إيطاليا بشكل عام - أم أنها تقوم فقط بإعادة بيع الفيلات والشقق والمنازل والشقق. هذا مهم - سأشرح السبب: يجب أن يعرف سمسار العقارات الذي يعمل لدينا في ليغوريا كل شيء عن ممتلكاته. إذا كان يجلس في موسكو ولم ير هذه الفيلا مقابل 3،000،000 يورو ، فهناك احتمال كبير أن تتلقى معلومات خاطئة. نظرًا لأنه سيتصل بالوكالة الإيطالية ، فربما أخذت هذه الوكالة هذه الفيلا من وكالة أخرى وما إلى ذلك. نتيجة لذلك ، سمسار عقارات في موسكو ليس لديه صورة كاملة - معلوماتية وقانونية. إنه لا يعرف ما إذا كان للعقار رهن أو فرصة أخرى ، ومع ذلك ، حول المستندات والجانب القانوني لاحقًا. يجب أن يكون للوكالة العقارية مكتبها ووكلاءها الحقيقيون في إيطاليا ، وإلا فإن أمنك وضمانات الصفقة معرضة للخطر.

فكر بنفسك ، على سبيل المثال - يعدك المدير ماشا ، الذي يعمل في شركة سوبر كومباني ، بإطلالة بانورامية على البحر وأربع غرف نوم وحديقة مورقة وصمت طال انتظاره. ومع ذلك ، لا يعرف ماشا أنه على الرغم من وجود منظر للبحر ، إلا أنه ذو زاوية ، والتُقطت صورة جميلة في منطقة أخرى للمرافقين. لا تعلم ماشا أن الغرفة الرابعة صنعت بشكل غير قانوني ، حيث قام أصحابها بهدم الحاجز دون الموافقة على إعادة التطوير في البلدية ، وأخيراً ، لا تعتقد ماشا أن الطريق أسفل النوافذ وزئير الدراجات النارية لهما تأثير سيء على رفاهية السكان ، والوقود والمزلقات في المياه الجوفية - إلى حديقة كانت خصبة ذات مرة ، حتى جفت (((.

مهمة أي وكالة هي البيع ، نعم! إنهم يبحثون عن وكالات مثل وكالتنا ويريدون العمل معهم. كل هذا رائع ، لكن جودة الخدمات تنخفض بشكل حاد ، لأنك قد تكون مضللاً في البداية من موسكو أو خاباروفسك. لذلك ، فإن مكتب وكالة عقارية في إيطاليا إلزامي .

اعلانات وهمية للبيع و الايجار

2) "البطة" الشائعة هي نشر فيلات أو منازل أو شقق أو شقق فاخرة مباعة بالفعل في الموقع. المخطط بسيط وقديم مثل العالم. تعرض الوكالات عديمة الضمير بيعها بالفعل ، وفي أسوأ الأحوال - كائنات غير موجودة على الموقع. غالبًا ما يتضاعف السعر لجذب العملاء. الوكالات الواعية ، على سبيل المثال ، تشير دائمًا إلى الكمية إذا تم بيعها. أي أنهم يتركون مثل هذه الإعلانات على الموقع فقط حتى لا ينتجوا روابط "فاسدة" ولا تفقد مواقع على الإنترنت. لا يوجد شيء خاطئ على الإطلاق هنا ، ترى على الفور - مباع. ولكن إذا اتصلت بالمدير واكتشفت أثناء المكالمة فقط أن العنصر قد تم بيعه ، فإن العديد من الأسئلة وسوء الفهم تنشأ. لماذا لم يزيلوه ، ولم يشر على الموقع إلى أنه تم بيعه. وبالطبع ، تُعرض عليك على الفور خيارات أخرى ، أقل جاذبية بكثير. ومع ذلك ، من أجل الدقة ، نلاحظ أنه يمكن أن يحدث أي شيء ، وفي ذروة الموسم ، قد ينسى الأشخاص إزالة الإعلان أو وضع علامة على مربع "تم البيع". ولكن في كثير من الأحيان ، يعني وجود عقارات تم بيعها بالفعل على الموقع بدون هذه العلامة أنك تتعامل مع وكالة لا تعمل مع مالكي العقارات ، ولكن مع وكالات أخرى لا تعرف أن شخصًا ما لا يزال لديه إعلان قديم ذي صلة .

رخصة للعمل كوكيل عقاري في إيطاليا

3) يتعين على الوكالات العقارية الروسية الواعية في إيطاليا وليجوريا أن تشير على موقعها الإلكتروني إلى الاسم القانوني للشركة ، ورقم دافع الضرائب ، ورقم الترخيص الخاص بالحق في ممارسة الأنشطة العقارية ، ورأس المال المصرح به. على سبيل المثال ، مثل هذا:

إذا لم يكن الأمر كذلك ، فليس لهم الحق في البيع في إيطاليا. هذا هو القانون. يُطلب أيضًا من الوكالات التي أنشأت فروعًا في روسيا الإشارة إلى هذه المعلومات ، للأسف قلة من الناس يعرفون عنها (((. في إيطاليا ، لإهمال هذه القاعدة ، يتم فرض غرامات شديدة وإغلاق الشركات التي تبيع العقارات بشكل غير قانوني في البلاد ، وكذلك نظرًا لإغلاق المواقع الاحتيالية ، فكل من يتم تحذيره فهو مسلح ، فالمواقع التي ليس لها ترخيص لهذا النوع من النشاط تعتبر خطيرة لأنه في حالة وجود مجموعة من الظروف السيئة عند شراء عقارات في إيطاليا ، فلن يكون لديك أي شخص يقاضيه وأنت ، بعد أن دفعت مصاريف كبيرة ، سيتم تركها مع أنف ((اسأل الرخصة فور مقابلة وكالة عقارية ، إذا بدأوا في التردد وعدم إعطائها ، يمكنك التوقف عن العمل معهم بأمان ، حتى لو كان لديهم عقار جيد. سلامتك أكثر أهمية.

دفع عمولة سمسار عقارات

4) المعلومات حول المكافأة على الموقع مهمة أيضًا. مرة أخرى ، لا تحب وكالات "إعادة البيع" عديمة الضمير إبلاغ العميل على الفور بالمكافأة في حالة حدوث معاملة. وعندها فقط ، أثناء إتمام الصفقة ، تبدأ المفاجآت غير السارة في الظهور من أجلك. لنأخذ كل شيء بالترتيب. في إيطاليا ، يدفع البائع والمشتري للوكالة العقارية 3٪ من المبلغ الإجمالي للصفقة. أي ، إذا كانت فيلا في ليغوريا تكلف مليون يورو ، فسوف تدفع 30 ألف يورو وهنا أول "كمين" - PLUS IVA. إذا كتبوا أو تحدثوا عن المكافآت ، فإنهم دائمًا ما يظلون صامتين بشأن لحظة الدفع الصغيرة والصعبة هذه. في إيطاليا ، تعتبر IVA نظيرًا لضريبة القيمة المضافة الروسية ، فهي تساوي 22٪ ، مما يعني أنه لا يزال يتعين عليك دفع 6600 يورو لهؤلاء الثلاثين ألف يورو. المجموع 36600. المبلغ ليس صغيرا كما ترى ، سيكون كافيا لشراء معدات مكتبية للمنزل.

ولكن هذا هو نصف المشكلة ، غالبًا ما تعلن الوكالات في موسكو ، من أجل كسب ربح ، عن تعريفات تصل إلى 7 ٪ + ضريبة القيمة المضافة من المعاملة. اسمحوا لي أن أذكركم مرة أخرى أنه في إيطاليا تحصل الوكالة على 3٪. نتفهم جميعًا: بالطبع ، يحتاج الجميع إلى كسب المال ، ولكن فيما بيننا ، فإن الدفع الزائد ، بالإضافة إلى 36600 ، 48800 أخرى إذا كانت 7 ٪ (مرة أخرى ، نأخذ فيلا مقابل 1،000،000 يورو) هي بالفعل مبلغ خطير للغاية. جاء العملاء إلينا بقصص حول كيفية قيام بعض الشركات بتحصيل 1000 يورو أو أكثر من العملاء المستقبليين مقابل مقابلتهم والقيادة حول الأشياء. يبدو لي هذا انتهاكًا جسيمًا ، لأنك إذا اشتريت عقارات من وكالة ، فإن ما يضعونه في الخزان هو 100 يورو فقط ، ثم يدفعون مئات المرات. وإذا لم تقم بشرائها ، فهذا يعني أنها لم تعمل بشكل جيد أو أنك لم تعجبك أي شيء ، يحدث هذا أيضًا. لا تدفع المال مقدمًا مقابل التحويل والمشاهدة.

قال حول النقاط الرئيسية والرئيسية على المواقع ، على ما أعتقد. حسنًا ، دعنا نربط أحزمة الأمان ونذهب إلى إيطاليا ، منطقة ليغوريا!

كيفية الوصول إلى ليغوريا

بعد أن تقرر بالفعل منطقة إيطاليا ، تحتاج إلى تقديم طلب للحصول على تأشيرة سياحية من النوع "C" ، وشراء تذكرة طيران وحجز فندق. ليغوريا هي منطقة تقع بالقرب من حدود كوت دازور بفرنسا وأقرب مطار من سان ريمو ، على سبيل المثال ، في نيس. أيضًا ، بالطبع ، يمكنك السفر إلى ميلان أو جنوة ، لكن معنى السفر إلى مدينتك هو نفسه. لا يعرف الكثيرون كيفية الوصول من مطار نيس إلى سان ريمو ، بورديغيرا ، فينتيميليا. لنبدأ ببساطة بالأساسيات. عند الوصول إلى أي مطار في أوروبا ، يمكنك دائمًا:

• لتأجير السيارات

• اذهب باستخدام القطار

• شراء تذكرة حافلة

في نيس ، بعد وصولك إلى مبنى الركاب 1 أو 2 ، يمكنك أن تفعل الشيء نفسه. يقع مكتب تأجير السيارات في المبنى الثاني وكذلك الحافلات. عن طريق الحافلة ، يمكنك الوصول إلى محطة القطار ، حيث يمكنك أخذ تذكرة إلى Ventimiglia ، والقطار لا يذهب أبعد من ذلك. ومع Ventimiglia يمكنك السفر في جميع أنحاء إيطاليا ، الشيء الرئيسي هو وجود محطات للسكك الحديدية. على سبيل المثال ، لا توجد في Ospedaletti محطة سكة حديد وبالتالي عليك القدوم إما إلى Bordighera أو San Remo.

يعد استئجار سيارة في نيس أيضًا أمرًا بسيطًا ، فأنت تحتاج فقط إلى امتلاك بطاقة ائتمان ورخصة قيادة دولية معك. من الأفضل إجراء الحجز مسبقًا. انتبه للسيارة نفسها ، يجب غسلها. إذا كانت هناك خدوش أو عيوب على الجسم ، فقم بالإشارة إلى ذلك على الفور في الإيصال ، وإلا ، نتيجة لذلك ، قد لا يتم إرجاع المبلغ المحجوب من البطاقة بالكامل. هذه ممارسة شائعة في كوت دازور في فرنسا.

تغادر الحافلات المنتظمة أيضًا من المحطة الثانية لمدينة نيس. هناك يمكنك أن تأخذ تذكرة إلى Ventimiglia أو San Remo. تغادر الحافلات كل نصف ساعة.

الاجتماع الأول مع أصحاب العقارات في ليغوريا - ما تحتاج إلى الانتباه إليه

بعد رحلة متعبة أو رحلة إلى فندق أو أصدقاء ، يمكنك تحديد موعد مع وكالات العقارات الناطقة بالروسية. بالإضافة إلى التواصل الاجتماعي المعتاد ، والمجاملة ، ومعرفة مائة بالمائة بجميع الأشياء ، يجب أن يعرف الوكيل العقاري الجيد في ليغوريا وبشكل عام في إيطاليا اللغة الإيطالية جيدًا. بدونها ، تكون المفاوضات غير واقعية. لقد كتبت لك بالفعل عن وجود مكتب في الوكالة. لذلك ، على الفور ، سيكون من الواضح بالفعل مكانك. في كثير من الأحيان ، توقع الشركات التي تستضيف عشرات الدول في موقع واحد في وقت واحد اتفاقيات خدمة عملاء مشكوك فيها مع الوكالات الإيطالية. والمترجمة زينة تصبح سمسار عقارات لمدة ساعة أو ساعتين.

في المكاتب العقارية ، وفي أبرز الأماكن كالعادة ، فإن الترخيص نفسه لهذا النوع من النشاط معلق.

ومع ذلك: غالبًا ما تفتح فتياتنا الروسيات ، بعد أن تزوجن من إيطالي ، على أساس رخصته ، وكالة خاصة بهن معه. لا يوجد شيء مجرم هنا ، كثيرون يفعلون ذلك. يفعل الإيطاليون هذا طوال الوقت فيما بينهم.

عمليات التفتيش والعروض التقديمية للعقارات الليغورية

علاوة على ذلك ، من المهم للغاية التصرف وفقًا للخطة. منذ كثير من الأحيان ، عندما يرى أصحاب العقارات أنك لا تحب أي شيء مما اخترته لمدة شهرين على الموقع ، حيث اتضح أن الصور كلها أكاذيب ، ويمكن استخدام Photoshop بشكل أكثر تواضعًا ، يبدأون في اصطحابك عبر الجبال والوديان مع عبارات مثل "ولكن يمكنك الاتصال في مكان آخر". أقول على الفور - المعجزات لا تحدث . هذا ، هناك ، بالطبع ، لكن تم الاتفاق عليه مسبقًا))) لا يستحق الذهاب إلى هناك ، لا أعرف ، إلى أين. أنا شخصياً أفضل حفظ أعصابك والأهم من ذلك - الوقت. نظرًا لأنه من غير الواقعي أن تجد فجأة 4 فيلات جديدة أو شقتين في ساعة واحدة ، فهذا أفضل. إذا كانوا موجودين فلماذا لم يطردوا على الفور؟ ربما أكتب صعب الإرضاء ، لكن عندما لا يكون عملاؤنا مصدر إلهام لأي شيء ، فنحن ، على سبيل المثال ، نأخذ وقتًا مستقطعًا ، ونرسل جميع المعلومات ونحدد مواعيد جديدة.

المستندات القانونية للعقار في إيطاليا

Uraaaaaa !!! لقد أحببت أخيرًا فيلا رائعة أو شقة واسعة في ليغوريا ، فماذا بعد؟ بعد ذلك ، تحتاج إلى التحقق من المستندات من أجل نقائها القانوني ، وهنا ، كما هو الحال دائمًا ، تلعب وكالتك العقارية دورًا مهمًا ، حيث تعتمد المعاملة بأكملها عليها. أنصحك بالتحقق من حزمة المستندات بالكامل مسبقًا والتحقق من كاتب العدل ما إذا كان كل شيء متوافقًا مع المستندات ، بغض النظر عن الوكالة. ولكن حتى هنا ، هناك الكثير من الأشياء الصغيرة التي لا يمكنني وصفها في مقال واحد. ومع ذلك ، انتبه إلى:

• التخطيط الصحيح
• ارقام المباني؛
• فئة الطاقة
• كم الضرائب التي تدفعها ؛
• قواعد عمارات
• دفع جميع الديون من قبل البائع ؛
• أعباء.

القائمة طويلة جدًا بالطبع ، لكنني قمت بتسمية القائمة الرئيسية. إذا كانت هناك أعباء ، فمن الضروري توضيح أيها ، إذا كان هناك رهن عقاري أو عقار مرهون ، فلا داعي للقلق. في وقت عمل كاتب العدل ، يتم سداد هذه الأعباء. ولكن إذا كان هناك UZO FRUTTO (usufrutto) ، فكن على أهبة الاستعداد.

انتبه بجدية شديدة لتخطيط المنزل أو الشقة. يجب أن يتوافق مع أحدث مستخرج مساحي. إذا كانت حدود الجدران لا تتوافق مع الواقع ، فأنت بحاجة إلى معرفة ذلك ، أو أنها عملية إعادة تطوير سريعة ، أو ممتدة لسنوات. أو لا يمكن تصديق عملية إعادة التخطيط على الإطلاق.

Metratura في المنزل أو كيف يمكن أن يخدعوا

في بعض الأحيان ، حتى أننا لا نعرف حتى التحقق الكامل من الصورة بالضبط لفيلا أو شقة معينة ، حيث توجد دائمًا مزالق. ولكن بمجرد أن يعرب العميل عن نيته الراسخة لشراء فيلا أو شقة ، نبدأ على الفور في فحص صارم لكل شيء ، بما في ذلك العدادات. دعنا نخبرك ما هي الفروق الدقيقة.

تقع منطقة ليغوريا في منطقة جبلية ، وتسمى هذه الأراضي "أراضٍ زراعية" هنا ، ليس كلها بالطبع ، ولكن الجزء الرئيسي. لذلك ، في ليغوريا ، تم بناء 95٪ من الفيلات والمنازل على النحو التالي: الطابق العلوي منطقة سكنية ، والطابق السفلي منطقة غير سكنية للتبن والجرارات. لذلك ، إذا كانت مساحة منزلك 300 متر مربع ، فغالبًا ما يتم اعتبار نصفه على الأقل "منطقة غير سكنية". وإذا رأيت 5 غرف نوم في الفيلا ، فمن المحتمل جدًا أن توقع رسميًا على مستند لدى كاتب العدل ، يظهر فيه غرفتا نوم فقط. الإيطاليون بالطبع يصنعون قاعات وغرف نوم رخامية جميلة في الجزء السفلي. لكن هذا لا يمكن القيام به رسميًا ، على الرغم من أن الجميع يفعل ذلك. منذ القانون الذي تم اعتماده في ليغوريا يتحدى المنطق حقًا. إذا كان للأغراض الزراعية ، فإن نصف المنزل عبارة عن حظيرة؟ .. هراء بالطبع ، لكننا جميعًا نعيش هنا مع هذا. أهم شيء هو أن تعرفه عن هذا الفارق الدقيق. Magazino هو الجزء غير السكني. انتبه لهذا. سيكون كل حزنك هو أنه أثناء إعادة البيع سترى كل أوجه القصور لديك ، والتي كان من الممكن أن يظل كل من البائع والوكالة العقارية صامتًا بشأنها.

لذلك ، غالبًا ما تشوه العديد من الوكالات الأرقام الفعلية للقطات العقارية. بالنسبة لهم ، الشيء الأكثر أهمية هو بيعه لك. اسأل فورًا عن موقع غرض سكني وغير سكني.

وأهم شيء يجب معرفته: كاتب العدل ينظر فقط إلى المستندات الموجودة في قائمة السجل العقاري ، ولا يخرج للتحقق من المنزل ، مما يعني أن تكون متيقظًا بنفسك ، انظر إلى ما تقوم بتسجيله في سند كاتب العدل. من حذر مسلح.

مزاج جيد لك وكن حذرًا عند اختيار وكالة عقارية روسية في إيطاليا!