إيطاليا:

كورسو إمبيراتريس ، 8-18038 سانريمو (IM)
الهاتف: +390184639032 - +393884227146
البريد الإلكتروني: info@azarovs.ru

كل شيء عن شراء العقارات في إيطاليا - كيف لا تصل إلى المحتالين وتقليل المخاطر.

Все о покупке недвижимости в Италии

يوم سعيد أيها القراء الأعزاء وأولئك الذين يريدون شراء عقارات في إيطاليا!

تقع وكالتنا العقارية الروسية في ليغوريا "Studio Immobiliare Russo" SRL في مدينة سان ريمو ونعمل بنجاح في سوق مبيعات العقارات في ليغوريا وشرائها واستئجار الفلل والمنازل والشقق والشقق. باستخدام مثال منطقتنا ليغوريا ، سأحاول أن أوضح لك الأساسيات المتعلقة بالعقارات في إيطاليا.

اسمي أليكسي أزاروف ، أنا شريك في ملكية وكالتنا العقارية للسكان الناطقين بالروسية ، وأود أن أتطرق ليس فقط إلى قضايا شراء العقارات في إيطاليا ، فهذه المقالة هنا ، ولكن أيضًا كيف عدم الوقوع في أيدي أصحاب العقارات عديمي الضمير. كيف لا ينتهي بك الأمر في أيدي المحتالين ، ما هي قواعد اللعبة التي تحتاج إلى معرفتها عند شراء وبيع وتأجير العقارات في إيطاليا. كما كتبت أعلاه ، نحن في ليغوريا وسأكتب إلى كل من وقع في حب أرضنا الزهرية ، ومعلومات خطوة بخطوة ، ودليل قصير ، أو ، كما يقولون ، ورقة الغش))) لنبدأ….

إذا كانت لديك فكرة عن شراء عقارات في إيطاليا - فقد حان وقت العمل.

كل شيء ، كما هو الحال دائمًا ، يبدأ بفكرة في وقت مبكر من صباح يوم الأحد أو ، على العكس من ذلك ، لتناول العشاء مع الأصدقاء الذين اشتروا بالفعل فيلا أو شقة في ليغوريا. أنت ، مثل 95٪ من مشتري العقارات الآخرين ، ستتصفح الإنترنت وتتصفح الإنترنت ليلاً ونهارًا بحثًا عما تريد. أولاً ، دعنا نلقي نظرة على المواقع. عندما بدأنا ، على سبيل المثال ، كان هناك عدد قليل جدًا من المواقع العقارية في ليغوريا ، والآن ، بعد فترة ، هناك عدد كبير منها. ما يجب الانتباه إليه على مواقع الوكالات:

مكتب الشركة في ليغوريا

1) هل يوجد مكتب حقيقي لهذه الشركة العقارية الروسية في ليغوريا وفي إيطاليا بشكل عام - أم أنها تعيد بيع الفلل والشقق والمنازل والشقق فقط. هذا مهم - سأشرح السبب: يجب على سمسار العقارات الذي يعمل لدينا في ليغوريا أن يعرف كل شيء عن ممتلكاته. إذا جلس في موسكو ولم ير هذه الفيلا مقابل 3،000،000 يورو ، فهناك احتمال كبير أن تتلقى معلومات خاطئة. نظرًا لأنه سيتصل بالوكالة الإيطالية ، فربما أخذت هذه الوكالة هذه الفيلا من وكالة أخرى ، وهكذا. نتيجة لذلك ، سمسار عقارات في موسكو ليس لديه صورة كاملة - معلوماتية وقانونية. لا يعرف ما إذا كان للعقار رهن أو فرصة أخرى ، ومع ذلك ، حول المستندات والجانب القانوني لاحقًا. تلتزم وكالة العقارات بأن يكون لها مكتب خاص بها ووكلاء حقيقيون في إيطاليا ، وإلا فإن سلامتك وضمانات الصفقة معرضة للخطر.

فكر بنفسك ، على سبيل المثال - يعدك المدير ماشا ، الذي يعمل في شركة "سوبر كومباني" ، بإطلالة بانورامية على البحر ، وأربع غرف نوم ، وحديقة مورقة ، وصمت طال انتظاره. ومع ذلك ، لا تعرف ماشا أنه على الرغم من وجود منظر للبحر ، إلا أنه ذو زاوية ، وقد تم التقاط صورة جميلة في منطقة أخرى للمرافقين. لا تعلم ماشا أن الغرفة الرابعة صنعت بشكل غير قانوني ، حيث قام أصحابها بهدم الحاجز دون الموافقة على إعادة التطوير في البلدية ، وأخيراً ، لا تعتقد ماشا أن الطريق أدناه أمام النوافذ وزئير الدراجات النارية يؤثر بشكل سيء على رفاهية السكان ، والوقود والمزلقات في المياه الجوفية - في الحديقة ، التي كانت خصبة ذات مرة ، حتى جفت (((.

مهمة أي وكالة هي البيع ، نعم! إنهم يبحثون عن وكالات مثل وكالتنا ويريدون التعاون معهم. كل هذا رائع ، لكن جودة الخدمات تنخفض بشكل حاد ، لأنك قد تكون مضللاً في البداية من موسكو أو خاباروفسك. لذلك ، فإن مكتب وكالة العقارات في إيطاليا إلزامي .

بيع وتأجير وهمية

2) "بطة" مشتركة - للنشر على الموقع بالفعل بيعت فيلات أو منازل أو شقق أو شقق فاخرة. المخطط بسيط وقديم قدم العالم. تعرض الوكالات عديمة الضمير بيعها بالفعل ، وفي أسوأ الأحوال - كائنات غير موجودة على الموقع. غالبًا مع أسعار منخفضة للطعم ، أيها العملاء. الوكالات حسنة النية ، على سبيل المثال ، تشير دائمًا إلى الكمية إذا تم بيعها. أي أنهم يتركون مثل هذه الإعلانات على الموقع فقط حتى لا ينتجوا روابط "فاسدة" ولا يفقدون موقعهم على الإنترنت. لا يوجد شيء خاطئ على الإطلاق هنا ، ترى على الفور - مباع. ولكن إذا اتصلت بالمدير واكتشفت أثناء المكالمة فقط أن الكائن قد تم بيعه ، فسينشأ العديد من الأسئلة وسوء الفهم. لماذا لم يتم إزالتها ، ولم تشر على الموقع ما تم بيعه. وبالطبع ، تُعرض عليك على الفور خيارات أخرى ، أقل جاذبية بكثير. ومع ذلك ، من أجل الدقة ، نلاحظ أنه يمكن أن يحدث أي شيء وفي ذروة الموسم ، قد ينسى الأشخاص إزالة الإعلان أو وضع علامة في المربع "تم البيع". ولكن في أغلب الأحيان ، يعني وجود أشياء تم بيعها بالفعل على الموقع بدون هذه العلامة أنك تتعامل مع وكالة لا تعمل مع مالكي العقارات ، ولكن مع وكالات أخرى لا تعرف أن شخصًا ما لا يزال لديه إعلانه القديم.

توافر رخصة لمزاولة سمسار عقارات في إيطاليا

3) يُطلب من الوكالات العقارية الروسية في إيطاليا وليجوريا على موقعها الإلكتروني الإشارة إلى الاسم القانوني للشركة ورقم دافع الضرائب ورقم الترخيص الخاص بالحق في ممارسة الأنشطة العقارية ورأس المال المصرح به. على سبيل المثال ، مثل هذا:

إذا لم يكن الأمر كذلك - فليس لديهم الحق في البيع في إيطاليا. هذا هو القانون. يُطلب أيضًا من الوكالات التي أنشأت فروعًا في روسيا الإشارة إلى هذه المعلومات ، ولكن للأسف قلة قليلة من الناس يعرفون ذلك (((((. الظروف عند شراء العقارات في إيطاليا ، لن يكون لديك أي شخص يقاضيه ، وبعد أن دفعت مصاريف كبيرة ، ستترك أنفًا ((اطلب ترخيصًا فور الاجتماع مع وكالة عقارات. إذا بدأوا في الانهيار وفعلوا لا تعطيه ، يمكنك التوقف عن العمل معهم بأمان ، حتى لو كان لديهم شيء جيد. سلامتك أكثر أهمية.

دفع عمولة سمسار عقارات

4) المعلومات حول المكافأة على الموقع مهمة أيضًا. مرة أخرى ، لا ترغب وكالات "إعادة البيع" عديمة الضمير في إبلاغ العميل على الفور بالأجر في حالة حدوث معاملة. وعندها فقط ، أثناء إبرام الصفقة ، تبدأ المفاجآت غير السارة في الظهور من أجلك. لنأخذ كل شيء بالترتيب أيضًا. في إيطاليا ، يدفع البائع والمشتري للوكالة العقارية 3٪ من إجمالي مبلغ الصفقة. أي ، إذا كانت فيلا في ليغوريا تكلف مليون يورو ، فسوف تدفع 30 ألف يورو ، وهنا أول "كمين" - PLUS IVA. إذا كتبوا أو تحدثوا عن مكافأة ، فإنهم دائمًا ما يظلون صامتين بشأن لحظة الدفع الصغيرة والصعبة هذه. في إيطاليا ، تعتبر ضريبة القيمة المضافة نظيرًا لضريبة القيمة المضافة الروسية ، فهي تساوي 22٪ ، مما يعني أنه لا يزال يتعين عليك دفع 6600 يورو لهؤلاء الثلاثين ألف يورو. المجموع 36600. المبلغ ليس صغيرا ، كما ترى ، سيكون كافيا لشراء معدات مكتبية في المنزل.

ولكن هذا هو نصف المشكلة ، غالبًا ما تعلن الوكالات في موسكو ، من أجل جني الأرباح ، عن تعريفات تصل إلى 7 ٪ + ضريبة القيمة المضافة على المعاملة. اسمحوا لي أن أذكركم مرة أخرى أنه في إيطاليا تحصل الوكالة على 3٪. نحن نتفهم جميعًا: بالطبع ، يحتاج الجميع إلى كسب المال ، ولكن فيما بيننا ، يجب دفع مبالغ زائدة بالإضافة إلى 36600 مبلغ 48800 أخرى إذا كانت نسبة 7 ٪ (مرة أخرى ، نأخذ فيلا مقابل 1،000،000 يورو) هي بالفعل مبلغ خطير للغاية. جاء العملاء إلينا بقصص حول كيفية تمكن بعض الشركات من فرض رسوم على عملائها المستقبليين بقيمة 1000 يورو أو أكثر مقابل مقابلتهم وقيادتهم حول المرافق. يبدو لي هذا انتهاكًا صارخًا ، لأنك إذا اشتريت عقارات من وكالة ، فإن حقيقة أنها ضخت 100 يورو فقط في الخزان ستؤتي ثمارها مئات المرات. وإذا لم تشتريه ، فهذا يعني أنهم لم يعملوا جيدًا أو لم يعجبك أي شيء ، يحدث هذا أيضًا. لا تقدم أي أموال مقابل التحويل والمشاهدة.

أعتقد أنه تحدث عن النقاط الرئيسية والرئيسية على المواقع. حسنًا ، دعنا نربط أحزمة الأمان ونذهب إلينا في إيطاليا ، منطقة ليغوريا!

كيفية الوصول إلى ليغوريا

بعد أن تكون قد قررت بالفعل منطقة إيطاليا ، فأنت بحاجة إلى عمل تأشيرة سياحية من النوع "C" ، وشراء تذكرة طائرة وحجز فندق. ليغوريا هي منطقة تقع بالقرب من حدود الريفيرا الفرنسية وأقرب مطار من سان ريمو ، على سبيل المثال ، نيس. أيضًا ، بالطبع ، يمكنك السفر إلى ميلان أو جنوة ، لكن معنى السفر إلى مدينتك هو نفسه. لا يعرف الكثيرون كيفية الوصول من مطار نيس إلى سان ريمو وبورديغيرا وفنتيميليا. لنبدأ بسيطًا ، من الأساسيات. عند الوصول إلى أي مطار في أوروبا ، يمكنك دائمًا:

• لتأجير السيارات

• اذهب باستخدام القطار

• شراء تذكرة لحافلة عادية

في نيس ، بعد وصولك إلى مبنى الركاب 1 أو 2 ، يمكنك أن تفعل الشيء نفسه. يقع مكتب تأجير السيارات في المبنى الثاني ، وكذلك الحافلات. بالحافلة ، يمكنك الوصول إلى محطة القطار ، حيث يمكنك أخذ تذكرة إلى Ventimiglia ، والقطار لا يذهب أبعد من ذلك. ومع Ventimiglia يمكنك السفر في جميع أنحاء إيطاليا ، الشيء الرئيسي هو وجود محطات للسكك الحديدية. على سبيل المثال ، لا توجد محطة سكة حديد في Ospedaletti وبالتالي عليك القدوم إما إلى Bordighera أو San Remo.

يعد استئجار سيارة في نيس أيضًا أمرًا بسيطًا ؛ ما عليك سوى امتلاك بطاقة ائتمان ورخصة قيادة دولية معك. من الأفضل إجراء الحجز مسبقًا. انتبه للسيارة نفسها ، يجب غسلها. إذا كانت هناك خدوش أو عيوب على الجسم ، فقم بالإشارة إلى ذلك على الفور في الإيصال ، وإلا ، نتيجة لذلك ، قد لا يتم إرجاع المبلغ المحجوب من البطاقة بالكامل. هذه ممارسة شائعة في الريفيرا الفرنسية.

تغادر الحافلات المنتظمة أيضًا من المحطة الثانية لمدينة نيس. هناك يمكنك أن تأخذ تذكرة إلى Ventimiglia أو San Remo. تغادر الحافلات كل نصف ساعة.

أول لقاء مع أصحاب العقارات في ليغوريا - ما تحتاج إلى الانتباه إليه

بعد رحلة متعبة أو رحلة إلى فندق أو أصدقاء ، يمكنك تحديد مواعيد مع وكالات العقارات الناطقة بالروسية. بالإضافة إلى التواصل الاجتماعي والتأدب ومعرفة مائة بالمائة بجميع الأشياء ، يجب أن يعرف الوكيل العقاري الجيد في ليغوريا وفي إيطاليا بشكل عام اللغة الإيطالية جيدًا. المفاوضات غير واقعية بدونه. لقد كتبت لك بالفعل عن مكتب الوكالة. لذلك ، على الفور ، سيكون من الواضح بالفعل إلى أين يجب عليك. في كثير من الأحيان ، توقع الشركات التي تستضيف عشرات الدول في موقع واحد في وقت واحد اتفاقيات خدمة عملاء مشكوك فيها مع الوكالات الإيطالية. والمترجمة زينة تصبح سمسار عقارات لمدة ساعة أو ساعتين.

في المكاتب العقارية ، وفي أكثر الأماكن بروزًا ، كالعادة ، تُعلَّق نفس الرخصة لهذا النوع من النشاط.

ومع ذلك: غالبًا ما تفتح فتياتنا الروسيات ، بعد أن تزوجن من إيطالي ، على أساس رخصته وكالتهن الخاصة به. لا يوجد شيء مجرم هنا ، كثيرون يفعلون هذا. يفعل الإيطاليون هذا فيما بينهم طوال الوقت.

عمليات التفتيش والعروض التقديمية للعقارات في ليغوريا

علاوة على ذلك ، من المهم للغاية التصرف كما هو مخطط له. منذ كثير من الأحيان ، عندما يرى أصحاب العقارات أنك لم تعجبك أي شيء مما اخترته على الموقع لمدة شهرين ، حيث اتضح أن الصور كلها أكاذيب ، ويمكن استخدام Photoshop بشكل أكثر تواضعًا ، يبدأون في إخبارك. الجبال والوديان مع عبارات مثل "ولكن يمكنك الاتصال في مكان آخر". أقول على الفور - المعجزات لا تحدث . هذا ، هناك بالطبع ، لكن تم الاتفاق عليه مسبقًا))) اذهب إلى هناك ، لا أعرف ، حيث لا يستحق الأمر. أنا شخصياً أفضل حفظ أعصابك والأهم من ذلك الوقت. لأنه من غير الواقعي أن تجد فجأة 4 فيلات جديدة أو شقتين في ساعة أفضل. إذا كانوا موجودين ، فلماذا لم يتم إرسالهم على الفور؟ ربما أكتب بدقة شديدة ، ولكن عندما لا يكون عملاؤنا مصدر إلهام لأي شيء ، فنحن ، على سبيل المثال ، نأخذ وقتًا مستقطعًا ، ونرسل جميع المعلومات ونحدد مواعيد جديدة.

المستندات القانونية للعقار في إيطاليا

Uraaaaaa !!! لقد أحببت أخيرًا فيلا رائعة أو شقة واسعة في ليغوريا ، فماذا بعد؟ بعد ذلك ، تحتاج إلى التحقق من المستندات من أجل نقائها القانوني ، وهنا ، كما هو الحال دائمًا ، تلعب وكالتك العقارية دورًا مهمًا ، حيث تعتمد المعاملة بأكملها عليها. أنصحك بالتحقق من حزمة المستندات بالكامل مسبقًا والتحقق مع كاتب العدل ما إذا كان كل شيء متوافقًا مع المستندات ، بغض النظر عن الوكالة. ولكن هنا أيضًا ، هناك الكثير من الأشياء الصغيرة التي لا يمكنني وصفها في مقال واحد. ومع ذلك ، انتبه إلى:

  • التخطيط الصحيح
  • ارقام المباني؛
  • فئة الطاقة
  • ما مقدار الضرائب التي تدفعها ؛
  • قواعد عمارات
  • دفع جميع الديون من قبل البائع ؛
  • أعباء.

القائمة طويلة جدًا بالطبع ، لكنني قمت بتسمية القائمة الرئيسية. إذا كانت هناك أعباء ، فمن الضروري توضيح أيها ، إذا كان الرهن أو العقار مرهونًا ، فلا داعي للقلق. في وقت عمل التوثيق ، يتم إطفاء هذه الأعباء. ولكن إذا كان هناك UZO FRUTTO (usufrutto) ، فكن على أهبة الاستعداد.

انتبه بجدية شديدة لتخطيط المنزل أو الشقة. يجب أن يتوافق مع أحدث مستخرج مساحي. إذا كانت حدود الجدران لا تتوافق مع الواقع ، فأنت بحاجة إلى معرفة ذلك ، أو أنها عملية إعادة تطوير سريعة ، أو ممتدة لسنوات. أو لا يمكن تصديق عملية المرجع على الإطلاق.

Metratura في المنزل أو كيف يمكنهم الغش

في بعض الأحيان ، حتى أننا لا نعرف ، حتى يتم إجراء فحص كامل ، ما هي الصورة الدقيقة لفيلا أو شقة معينة ، حيث توجد دائمًا مزالق. ولكن بمجرد أن يعرب العميل عن نيته الراسخة لشراء فيلا أو شقة ، نبدأ على الفور في فحص صارم لكل شيء ، بما في ذلك العداد. دعني أخبرك ما هي الفروق الدقيقة.

تقع منطقة ليغوريا على تضاريس جبلية ، وقد تم تصنيف هذه الأراضي هنا على أنها "أراض زراعية" ، ليس كلها بالطبع ، ولكن الجزء الرئيسي. لذلك ، في ليغوريا ، تم بناء 95٪ من الفلل والمنازل على النحو التالي: الطابق العلوي منطقة سكنية ، والطابق السفلي منطقة غير سكنية للتبن والجرارات. لذلك ، إذا كانت مساحة منزلك 300 متر مربع ، فغالبًا ما يعتبر نصفه على الأقل "منطقة غير سكنية". وإذا رأيت 5 غرف نوم في الفيلا ، فمن المحتمل جدًا أن تقوم بالتوقيع رسميًا على مستند في مكتب كاتب العدل ، حيث توجد غرفتا نوم فقط. الإيطاليون ، بالطبع ، يصنعون قاعات وغرف نوم رخامية جميلة في الجزء السفلي من أنفسهم. لكن هذا لا يمكن القيام به رسميًا ، على الرغم من أن الجميع يفعل ذلك. منذ القانون الذي تم اعتماده في ليغوريا يتحدى المنطق حقًا. إذا كان الغرض الزراعي يعني نصف المنزل تحت الحظيرة؟ .. هراء طبعا لكننا جميعا نعيش معه هنا. أهم شيء هو أن تعرفه عن هذا الفارق الدقيق. Magazino جزء غير سكني. انتبه لهذا. كل ما يحزنك هو أنه عندما تعيد البيع ، سترى كل أوجه القصور لديك ، والتي كان من الممكن أن يظل كل من البائع والوكالة العقارية صامتًا بشأنها.

لذلك ، غالبًا ما تقوم العديد من الوكالات بتشويه الأرقام الفعلية لمساحة العقارات. أهم شيء بالنسبة لهم هو بيعه لك. اسأل فورًا عن عداد الأغراض السكنية وغير السكنية.

والأهم من ذلك ، اعلم: كاتب العدل ينظر فقط إلى المستندات الموجودة في السجل العقاري ، ولا يذهب للتحقق من المنزل ، مما يعني أن تكون حريصًا بنفسك ، انظر إلى ما تقوم بتسجيله في سند كاتب العدل. المحذر مسلح.

تمتع بمزاج جيد وكن حذرًا عند اختيار وكالة عقارات روسية في إيطاليا!
Яндекс.Метрика